警惕养老的地产化倾向,优惠政策莫成了补贴富人的工具
2018-08-01       浏览量:1000+

众所周知,我国社会老龄化日益加速,老年人口规模庞大,由此带来的老年消费市场同样巨大,资本市场对此的兴趣始终不减,尤其是开发养老地产。其实,这并不意外,只不过养老地产的高端化倾向太明显,与市场主体需求并不符,且房企、险资动机不同,动辄每月过万元甚至数万元的价格,让许多对养老项目有需求的普通市民望而却步。

理性来讲,目前主流的养老项目,是纯粹的商业养老服务项目,在商言商,无论是其高端养老的定位,还是高档化服务的设计,都可以归咎于市场的范畴内讨论,供需匹配,盈亏自负,自有规律支配,不能简单等同于养老公共供给来讨论。

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发展社会化乃至商业化养老,自然少不了地产项目的支撑,但养老终究是服务供给,地产作为基础资源配置,不应喧宾夺主。养老服务市场化的确存在高端服务的商机,但始终都是小众市场,如果这些地产项目纯粹是市场化的结果,一哄而上只会使得养老项目名不副实。

补贴流向高端养老地产
随着人口老龄化的加快,许多城市相继着手制定诸多优惠政策,鼓励企业、社会组织和社会资本兴办养老服务项目,其中少不了政策优惠。但是,政府要办的养老是普遍服务性质的,是提供给普通消费水平的老年人的。而房企和险资等社会资金要做的,是高端或变形的房地产开发。现实的结果就是,地方政府的经济发展需求与社会资本的逐利需求,在高端养老地产上达成了一致。

养老地产成为“香饽饽”,与政府给出的巨大优惠直接相关。业内人士称:“每年国家都有补贴预算,你不申请别人申请,有办法的人就申请到了,没有门路就申请不到。越有能力,越大的单位,越能够申请到补贴。”

养老地产一般包括基础设施、护理院、老年公寓、活动中心、商业街、酒店等,其中基础设施、活动中心、酒店部分往往都是亏钱的,必须从公寓、护理院部分赚回来,否则就得政府补贴,要不然就不会有人建。

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可惜的是,享受多重优惠的开发商将养老地产推向高端化,背离补贴初衷,从而引发了市场关于补贴富人的质疑。同时,我们真正需要警惕的并不是养老高端化的设计,而是养老的地产化倾向,成为曲线突破“限购”、“限墅”,低成本、低门槛获得土地资源、市场资源的筹码。

高端养老的出路在市场化
养老地产高端化直接造成这一领域“两极分化”现象的出现。高端养老社区确能提供一流设施和服务,但价格高昂,只有少数人能够承受;中低端养老社区利润微薄,定价难,市场接受度低,当前民营养老院乏人问津的困境,可能在这类养老社区中重现。酒店式公寓等高端化养老地产项目过多占据养老资源,尤其是相对较好的优质资源大量流向高收入人群,某种程度上讲,是穷人在补贴富人,长远而言也不利于养老事业的发展。

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避免地产企业高端养老开发的虚火,既要扬汤止沸,更要釜底抽薪。一方面在养老服务地产项目方面,细化政策设计实行激励扶持与从严约束并举,让拿地办养老容易,变更设计、改变用途以及上市交易变得艰难,阻断地产交易的冲动,使高端养老地产形成以市场化为核心的竞争环境;另一方面细分让利于市场和让利于民生的关系,在降低养老服务兴办成本的同时,充分利用资源的价值杠杆,调节养老资源的分配,引导养老项目提供更多普适的养老产品,更多向民生释放红利。

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